Ja vien būtu lielāks piedāvājums, cenas diez vai izrādītu kādas augšanas pazīmes, lēš nekustamā īpašuma kompānijas “Latio” Dzīvokļu un savrupmāju tirdzniecības daļas vadītāja Vija Gailīte, stāstot par nekustamā īpašuma tirgus tendencēm Rīgā un Latvijas reģionos. Patlaban cenas lēni kāpj, taču, visticamāk, tās nekad vairs nebūs tādas kā treknajos gados, tāpēc tie, kas savu mājokli pirkuši par milzu kredītiem, patlaban, ja vien ir darbs, sakož zobus un maksā aizdevumu, V.Gailīte stāsta un norāda, ka arī tas ierobežo piedāvājumu. Krīzes ietekmē nekustamā īpašuma tirgus ieguvis citu, apdomīgāku seju – pirkts un pārdots tiek tikai savai vajadzībai un tikai tad, ja stīvēšanās par cenu beidzas ar rezultātu, kas apmierina gan pircēju, gan pārdevēju. Taču depresijas nekustamo īpašumu jomā nav.
– Cik dinamisks vai sastindzis patlaban ir nekustamā īpašuma tirgus Latvijā?
– Kaut kas ir sācis kustēties, kaut gan pilnīgas apstāšanās arī nav bijis – tirgū vienmēr kaut kas notiek. Drīzāk nekas normāls nebija tā pēdējo gadu ažiotāža, pie kuras bijām pieraduši. Darījumu skaits šodien ir aptuveni viena trešdaļa no vēsturiski augstākā trekno gadu punkta. Tajā pašā laikā, ja salīdzinām rezultātus ar iepriekšējo gadu, palielinās gan darījumu skaits, gan arī cenas – mazliet. Kaut gan – ja ņemam vidējo sērijveida dzīvokļu cenu, šis pēdējā gada kāpums par 18,4 % nav nemaz tik maz. Jūtam arī darījumu skaita palielināšanos, cilvēku aktivitāti kā Rīgā, tā reģionos. Tās gan ir divas dažādas pasaules, bet tendences tomēr ir kopīgas.
Vai ir arī atšķirīgi momenti?
– Jā, pēdējā laikā tiek runāts par t. s. depresīvajiem rajoniem. Bet, kad nesen apzvanīju savus reģionu māklerus un uzdevu jautājumu, vai viņi sevi pieskaitītu pie depresīvajiem rajoniem, neviens neatbildēja apstiprinoši. Arī reģionos notiek kustība. Primārais – tiek pirkti lētie dzīvokļi, cilvēki piedalās arī izsolēs. Ir grūti pārdot, piemēram, četristabu dzīvokli Kuldīgā, lai gan cena ir līdzīga vienistabas dzīvoklim. Vienu istabu nopirks, bet tās četras nevienam nevajag, jo tās pēc tam būs dārgāk uzturēt. Tāpat ļoti grūti ir pārdot mājokļus bez remonta.
Dažviet, sevišķi Latgalē, ir uz laiku pamesti dzīvokļi, jo saimnieki aizbraukuši peļņā uz ārzemēm. Ir tādi, kas uzticējuši savu dzīvokli kādam pieskatīt, ir tādi, kas to izīrējuši pat bez peļņas, lai tikai tas nestāvētu tukšs. Ir arī dzīvokļi, bet, paldies Dievam, maz, kas ir pamesti pavisam – jaunie ir aizbraukuši un negrasās atgriezties, bet vecākā paaudze nespēj dzīvokli uzturēt. Bet pilnīgas depresijas nav nekur. Pieprasījums pēc mājokļiem ir.
– Kāda ir situācija ar savrupmājām, zemes gabaliem?
– Rīgā un reģionos labu māju par labu cenu šodien nopirkt ir izdevīgāk. Jautājums tikai – kas ir tā labā cena, kas apmierina pircēju un arī pārdevēju? Rīgā un Rīgas rajonā pieprasījums ir pēc apmēram 200 m² mājām (pārdot 250 m² jau ir grūtāk), un cena varētu būt 150–200 tūkstoši eiro. Bet darījums nesanāks, ja cena ir augstāka vai ja šajā cenu kategorijā tiek piedāvāta rindu māja. Ja cilvēkam ir agrāk iegādāta vai mantota zeme, tad, ņemot vērā šodienas būvizmaksas, varbūt ir lētāk celt savu māju pašam. Šāda tendence (tomēr ne pārāk izteikta) iezīmējas tieši reģionos.
Gan Rīgā, gan reģionos pretēji treknajiem gadiem darījumi patlaban notiek bez spekulatīviem nolūkiem. Tagad pērk un pārdod tikai un vienīgi sev, savām vajadzībām. Tirgus kļuvis apdomīgs, izsvērts.
Darījumi notiek arī ar lauksaimniecības zemēm, kolēģi saka, ka to kļūst arvien vairāk. „Treknajos” pagastos, piemēram, Zemgales pusē, apstrādāto platību cenas ir kāpušas līdz 2000 latiem par hektāru, bet appļautās pļavas ir par 1000 eiro hektārā. Pircēji ir gan vietējie uzņēmumi, gan ārzemnieki, bet pēdējā laikā visiem strauji aug interese par mežiem. To cenas ir no 1000 līdz 3000 latiem par hektāru atkarībā no meža stāvokļa.
Runājot par gruntsgabaliem, starp Rīgu un reģioniem ir atšķirības. Ja kāds pieprasītākajos Rīgas rajonos patlaban piedāvās zemi apbūvei par 35–45 eiro kvadrātmetrā, nevienu tas neinteresēs. Ja šī cena ir 10–15 eiro, pircēji atrastos. Savukārt reģionos tirdzniecība ar apbūvējamajiem zemesgabaliem ir faktiski nulles līmenī.
– Kāpēc tā?
– Domāju, cilvēkiem reģionos trūkst līdzekļu. Ar privātmājām Rīgā jau ir līdzīgi – ja tu to zemi vari nopirkt kaut cik lēti vai tev tā jau ir īpašumā, reti kuram šodien ir nauda, lai celtu bez kredīta. Kreditēšana patlaban ir atsākusies, bet kļuvusi stingrāka un konservatīvāka, turklāt privātmāju celšanai dabūt naudu no bankas ir grūtāk nekā dzīvoklim – jābūt projektam, būvatļaujām utt. Tas apgrūtina. No tāda viedokļa māju celt pašam ir izdevīgāk tad, ja nauda ir iekrāta.
– Ja naudas, lai būvētos, nav, bet mājokli vajag, kas patlaban ir izdevīgāk – pirkt par samērā lētajām cenām vai īrēt?
– Katram tas lēmums ir ļoti individuāls. Ja ir ļoti liela nepieciešamība, cilvēki pērk, sevišķi lētākos dzīvokļus un mājas. Ja summa nav pārāk liela, apdomīgi ņem arī kredītus. Bet cilvēkus baida neziņa par nākotni. Biedē runas par pensiju cirpšanu, apkures cenu celšanās. Šī neziņa atstāj iespaidu arī uz nekustamā īpašuma tirgu.
Runājot par īri, zināmu lomu nospēlē mūsu latviešu mentalitāte. Kaut kāds īres tirgus jau ir gan Rīgā, gan reģionos, bet nevaram runāt par tādu klasisku un ilgtermiņa īri, kā tas notiek citās valstīs. Izīrētājiem tas ir tikai projekts uz laiku, savukārt tiem, kas īrē, tomēr gribas kaut ko savu. Ja cenas ir tik zemas kā patlaban un man ir nauda, es labāk izvēlos pirkt, nevis īrēt.
Kā māklere es tomēr ieteiktu pirkt un pārdot tad, kad vajag. Tirgum līdzi visu laiku nevaram izsekot. Gaidīt tirgus cenu svārstības es drīzāk ieteiktu investoriem, kas cer ar to pelnīt. Iespējams, patlaban ir izdevīgi arī veikt maiņas darījumus. Zinu, ka reģionos veci cilvēki labprāt maina savu māju, ko nespēj apsaimniekot, pret dzīvokli, kurā mīt kāda ģimene ar bērniem.
– Kāda varētu būt tuvākās nākotnes cenu prognoze – vai tās turpinās augt?
– To iespaidos valdības lēmumi par nodokļu izmaiņām, kopējā ekonomiskā situācija. Domāju, cenu pieaugums nebūs straujš. Neredzu tam nekādu pamatojumu. Lai tas tāds būtu, jānotiek kādam ekonomiskam satricinājumam, taču kreditēšana vairs nebūs tāda kā bija, daudzi cilvēki ir bez darba utt. Patlaban daudzi objekti nenonāk tirgū tikai tāpēc, ka to iegādei ņemti lieli pārmaksāti kredīti. Šodien kaut ko pārdod tikai tie, kas citādi nevar, kam tā ir nepieciešamība, līdz ar to piedāvājums tirgū ir mazs.
– Vai cilvēki negaida, ka cenas atkal kritīsies?
– Ko nu katrs gaida. Ja esmu pārdevējs, es loloju cerības par cenu kāpumu, ja pircējs – par cenu kritumu. Patlaban starp pircēju un pārdevēju arī notiek ne tik daudz kaulēšanās, cik stīvēšanās – tā vairāk ir runa par principu, kas katrai pusei ir savs.
Ierobežotā piedāvājuma dēļ cenas pamazām celsies, bet lēni. Diez vai vidējā cena par kvadrātmetru sērijveida dzīvoklī vēl kādreiz būs 1700 eiro. Šodien tā ir 579 eiro. Varbūt tuvāko divu gadu laikā tā varētu kāpt līdz 650–700 eiro, ja vien nepalielināsies jauno projektu piedāvājums.
– Cik aktīvi Latvijā tiek īstenoti jaunie mājokļu projekti?
– Tie joprojām ir tikai 6 % no mūsu dzīvojamā fonda, un darījumi ar tiem ir apmēram 20 % no ikmēneša darījumu skaita. Daudzi no šiem projektiem patlaban nokļuvuši banku rokās. Rīgā jaunos projektus vēl varētu celt, būtu arī, kas pērk, jautājums tikai – par kādu cenu. Reģionos ir ļoti dažādi. Ja reģionā kāds spēj uzcelt jaunu projektu par tādu cenu, par kādu cilvēki patlaban mājokļus pērk (vidēji 350 latu par m²), tad pircēji būs arī tur.
– Kādā stāvoklī un cik nolietots ir pašreizējais dzīvojamais fonds?
– Tas, protams, ir tāds, kāds ir. Bet tajā pašā laikā jau kuro gadu runājam, kurš gan pirks tos sērijveida dzīvokļus, bet tos joprojām pērk – šis segments, būdams lētākais, pēc krīzes ir atdzīvojies pirmais. Taču domāju, ka vienā brīdī šīs mājas ļoti diferencēsies, dzīvoklis divās vienādās viena rajona mājās maksās ļoti atšķirīgi, un tas būs atkarīgs no tā, vai konkrētā māja būs siltināta, kā tā tiks apsaimniekota. Siltināšanas programma diemžēl rit ļoti gausi. Cilvēki baidās to darīt, bet nepadomā, ka tā tikai pazemina sava īpašuma cenu nākotnē.
