Alūksnes novada pašvaldība pārdos tai piekritīgu zemi Tempļakalna ielā 10, Alūksnē. Tas ir zemesgabals nozīmīgā vietā Alūksnes ezera krastā – pirms Tempļakalna ielas gājēju tilta (gājēju celiņa un Tempļakalna ielas krustojumā), uz kura atrodas privātpersonai piederoša dzīvojamā ēka, kas pašlaik nav vizuāli pievilcīgā izskatā.
Lēmumu par zemesgabala sagatavošanu atsavināšanai Alūksnes novada domes deputāti pieņēma jūlija domes sēdē. Zemesgabala platība ir 1055,00 kvadrātmetri. Ēka, kas uz tā atrodas, pieder privātpersonai. Ņemot vērā zemesgabala nozīmīgo atrašanās vietu, skatot šo jautājumu, starp deputātiem raisījās diskusija, vai zemesgabalu tomēr nevajadzētu paturēt pašvaldības īpašumā. “Alūksnes un Malienas Ziņām” šis gadījums rosināja izvērst tēmu un skaidrot situāciju par pirmpirkuma tiesību piedāvāšanu un izmantošanu pie notāres Gitas Rubīnas.
Gadījums nebija smuks
Alūksnes novada domes deputāts Ainars Melders uzskata, ka ēku īpašnieks, kurš tagad grib iegādāties pašvaldības zemi stratēģiskā vietā, ir apgājis pašvaldību.
“Tad, kad viņš pirka ēku, tad gan pašvaldībai pirmpirkuma tiesības nepiedāvāja. Manuprāt, īpašnieks varēja gan atnākt uz pašvaldību un pajautāt, vai pašvaldībai būtu interese šo ēku iegādāties. Līdzīgi bija pirms dažiem gadiem, Alūksnes privātuzņēmējam nopērkot Alūksnes autoostu. Arī tas gadījums nebija smuks. Pērkot īpašumu, ir jāsamaksā nodokļi valstij. Kaut kādu rīcību no pašvaldības puses vajag, lai paustu nostāju, ka nav smuki šādi rīkoties. Nākotnē citus iedzīvotājus rosinu darījumus veikt tā, kā to paredz vispārējā kārtība. Nevajag ļaut atsavināt zemi – lai viņš iet un braukā uz tiesām! Un būs precedenta gadījums!” uzskata A. Melders.
Nav nozīmes stiept gumiju
Alūksnes novada domes priekšsēdētāja vietnieks Aivars Fomins norāda, ka pašvaldība šajā gadījumā būs zaudētāja, ja nolemtu tiesāties. “Pašvaldība jau tikai par muļķiem paliks, neļaujot ēkas īpašniekam iegādāties zemi zem tās. Tiesā īpašnieks noteikti vinnēs. Tā rīkojoties, pašvaldība sevi par gudrākiem nepadarīs, apzināti pieņemot lēmumu, par kuru zinām, ka tas nav pareizs,” saka A. Fomins.
Deputāts Modris Lazdekalns uzskata, ka pašvaldība var operatīvi pārskatīt nekustamā īpašuma nodokļa apmēru ēkām, kas atrodas uz Tempļakalna ielas 10 zemesgabala un nav vizuāli pievilcīgas. “Tā var darīt, ja grib mācīt. Bet – mēs jau gumiju varam pastiept, tomēr tāpat tā nokritīs pie mums atpakaļ,” saka M. Lazdekalns.
Agrāk gribēja stāvlaukumu
Deputāte Līga Langrate atgādināja par Alūksnes novada pašvaldības 2016. gadā izstrādāto Tem-pļakalna parka attīstības stratēģiju. Viņa uzskata, ka pašvaldībai šo zemesgabalu vajadzēja paturēt savā īpašumā. “Stratēģijā ierakstīts, ka Tempļakalna ielas gājēju tilta galā pašvaldība plāno ierīkot stāvlaukumu pieciem autobusiem un 50 vieglajām automašīnām. Vai šī 2016. gadā Alūksnes novada domē apstiprinātā stratēģija ir atcelta?” jautā L. Langrate.
Alūksnes novada domes priekšsēdētājs Arturs Dukulis skaidro, ka no stāvlaukuma izveides L. Langrates norādītajā vietā pašvaldība tiešām esot atteikusies. “Šajā teritorijā plašs stāvlaukums ir Miera ielas kreisajā pusē pirms kapsētas. Cik vieta atļāva, tik stāvvietas Tempļakalna pusē teritorijā pirms tilta izveidojām. Koncepcija ir, ka visiem autobusiem stāvlaukums ir jau pieminētais Miera ielā pa kreisi – tur var novietot stāvēšanai daudzas tehnikas vienības. Turklāt, kad pārbūvēja Tempļakalna ielu, tad šīs ielas malas apzināti tika veidotas tā, lai tur ērti, abās malās var novietot stāvēšanai vieglo autotransportu, kas īpaši aktuāli ir kapusvētku laikā,” saka A. Dukulis.
Rosina cenu noteikt domei
Skatot šo jautājumu jūlija domes sēdē, A. Melders izteica deputāta ierosinājumu – kad pašvaldības Īpašumu atsavināšanas komisija būšot akceptējusi pārdošanas cenu zemesgabalam Tempļakalna ielā 10, tad to apstiprināt domes sēdē. “Tad deputāti varēs šo cenu palielināt vai samazināt. Uzskatu, ka, pārdodot pašvaldības īpašumus, kas atrodas stratēģiskās vietās, būtu lietderīgi starp deputātiem attīstīt diskusiju, tostarp par iespējamo pārdošanas cenu. Sertificētie vērtētāji ir dažādi, un katrs no viņiem vērtē citādāk. Vērtējums ir jāņem vērā, tomēr dome ir tiesīga noteikt lielāku vai mazāku cenu. Mums tādu precedentu domē ir bijis pietiekoši daudz. Uzskatu, ka arī Tempļakalna ielas 10 zemesgabals ir īpašs gadījums, tādēļ pašvaldībai ir tiesības tam noteikt cenu,” pamato A. Melders.
Balsojot par šādu A. Meldera priekšlikumu, tas gan neguva deputātu vairākuma atbalstu. Līdz ar to domes lēmumā noteikts, ka nosacīto cenu noteiks un atsavināšanu veiks pašvaldības Īpašumu atsavināšanas komisija.
Grib mainīt kārtību
A. Dukulis skaidro – jāvadās pēc spēkā esošā pašvaldības īpašumu atsavināšanas nolikuma, kas neparedz cenas noteikšanu domes sēdē. “Nosacīto cenu noteiks sertificēts vērtētājs, un pēc tās vadās komisija, ko apstiprina domes priekšsēdētājs. A. Meldera ierosinājums ir saprotams, bet nekustamais īpašums, kas atrodas uz zemesgabala Tempļakalna ielā 10, ir privātīpašums. Līdz ar to cilvēkam ir tiesības šo zemi izpirkt. Laiku varam novilcināt, bet tas būs bez rezultāta,” saka A. Dukulis.
L. Langrate norāda, ka pašvaldībā ir iesniegts deputātu pieprasījums, kurā pausts rosinājums nākotnē mainīt kārtību, kā tiek atsavināti Alūksnes novada pašvaldībai piederoši īpašumi. “Pašlaik vienīgais dokumentālais pamats, uz kā atsavinām īpašumus, ir tikai Īpašumu atsavināšanas komisijas darba nolikums, tādēļ arī ir manipulācijas, jautājumi, negatīvi rezultāti,” saka L. Langrate.
Īpašums pirkts pa daļām
Pašvaldības zemes ierīkotāja Inese Randa laikrakstam atzīst – ja pašvaldībā vēršas īpašnieks un uzrāda zemesgrāmatā reģistrētu ēku, pašvaldība nevar atteikt dot atsavināt zemi zem ēkas, ja tā pieder pašvaldībai. “Pašvaldībai ļoti bieži tiek piedāvātas pirmpirkuma tiesības, bet ir izņēmuma gadījumi, kad to var nedarīt – ja īpašumu pārdod pa daļām: vienā dienā nopērk pusi, otrā – otru pusi. Šis bija tāds gadījums, un likums tādus gadījumus paredz, tādēļ pašvaldībai netika prasīts atteikums pirmpirkuma tiesībām. Tur īpašniekam neko nevar pārmest,” skaidro I. Randa.
Pašvaldības teritorijas plānotāja Ieva Silbauma norāda – Alūksnes novada Teritorijas plānojums 2015. – 2027. gadam nosaka, ka Tempļakalna iela 10 atrodas savrupmāju apbūves teritorijā, kur galvenais izmantošanas veids ir savrupmāju, vasarnīcu un ar to saistīto palīgēku apbūve.
Izmanto, kad vajag
“Pašvaldība par pirmpirkuma tiesību izmantošanu lemj, pamatojoties uz Ministru kabineta noteikumiem Nr. 919 “Noteikumi par vietējo pašvaldību pirmpirkuma tiesību izmantošanas kārtību un termiņiem”. Šo noteikumu 3. punkts nosaka, ka pašvaldība var izmantot pirmpirkuma tiesības, lai pildītu likumā noteiktās pašvaldību funkcijas. Papildus tam tiek ņemts vērā, vai šim īpašumam piegul citi pašvaldības īpašumi, un jau pirmpirkuma izmantošanas brīdī ir jābūt precīzi definētam īpašuma turpmākajam izmantošanas mērķim. Kā piemēru var minēt Glika ielu 8 c, Alūksnē, kur šopavasar pašvaldība izmantoja savas pirmpirkuma tiesības, jo piegulošajā īpašumā atrodas izglītības iestāde – Ernsta Glika Alūksnes Valsts ģimnāzija, savukārt ielas pretējā pusē kopmītnes, un šie visi ir pašvaldības valdījumā esoši īpašumi. Glika ielā 8 c iekārtos labiekārtotu stāvlaukumu, lai uzlabotu izglītības iestādes infrastruktūru,” stāsta I. Silbauma.
Laikrakstā esam rakstījuši arī par pretēju gadījumu, kad Alūksnes novada pašvaldība atteicās no piedāvājuma izmantot pirmpirkuma tiesības īpašumam Uzvaras ielā 1, bet pēc laika to tomēr iegādājās, bet jau par lielāku cenu, nekā sākotnēji pārdevējs piedāvāja.
Savukārt pašvaldības Īpašumu atsavināšanas komisijas priekšsēdētāja Viktorija Avota laikrak-stam norāda, ka uz šo brīdi nosacītā atsavināšanas cena minētajam īpašumam nav noteikta, jo vēl tiek kārtota dokumentācija.
***
Kādos gadījumos jāvēršas pašvaldībā par pirmpirku ma tiesību izmantošanu un kādos nav?
Zvērināta notāre Gita Rubīna norāda – pašvaldībai kā tiesību subjektam pirmpirkuma tiesības var piekrist uz dažāda normatīvā regulējuma pamata, un atkarībā no tā ir paredzēta atšķirīga pirmpirkuma tiesību piedāvāšanas un izmantošanas kārtība.
Pašvaldībām priekšrocība
“Ikviens, kurš vēlas iegādāties zemes vai zemes un ēku īpašumu Latvijā, ir saskāries ar pašvaldību pirmpirkuma tiesībām uz nekustamo īpašumu, kuras noteiktas likuma “Par pašvaldībām” 78. pantā. Šis likums pirmpirkuma tiesības piešķir pašvaldībām kā priekšrocību sabiedrisko interešu un teritorijas attīstības nodrošināšanai. Saskaņā ar to vietējām pašvaldībām ir pirmpirkuma tiesības, ja pašvaldību administratīvajā teritorijā tiek atsavināts nekustamais īpašums un tas nepieciešams, lai pildītu likumā noteiktās pašvaldību funkcijas.
Šis regulējums paredz, ka personām, kuras pērk vai pārdod pašvaldības administratīvajā teritorijā nekustamo īpašumu, jāvēršas pašvaldībā ar iesniegumu un nekustamā īpašuma pirkuma līgumu vai tā norakstu, lai noskaidrotu, vai pašvaldība izmantos pirmpirkuma tiesības,” skaidro G. Rubīna.
Kā to paredz Ministru kabineta noteikumi Nr. 919 “Noteikumi par vietējo pašvaldību pirmpirkuma tiesību izmantošanas kārtību un termiņiem”, ja vietējai pašvaldībai atsavināmais nekustamais īpašums ir nepieciešams, lai pildītu likumā noteiktās pašvaldību funkcijas, pašvaldības dome ne vēlāk kā 20 dienu laikā pēc pirkuma līguma vai tā noraksta saņemšanas pieņem lēmumu par pirmpirkuma tiesību izmantošanu vai atteikumu izmantot pirmpirkuma tiesības, bet, ja nav nepieciešams, pašvaldība ne vēlāk kā piecu darbdienu laikā pēc pirkuma līguma vai tā noraksta saņemšanas sagatavo izziņu par atteikumu izmantot pirmpirkuma tiesības.
“Tikai gadījumā, ja pašvaldība neizmanto pirmpirkuma tiesības, persona var veikt īpašuma tiesību pārejas reģistrāciju zemesgrāmatā, nostiprinājuma lūgumam pievienojot atteikumu no pirmpirkuma tiesībām vai kvīti, kas apliecina līguma iesniegšanu pašvaldībā. Ja pašvaldības atteikums netiks saņemts, pircēja īpašumtiesības netiks nostiprinātas,” saka G. Rubīna.
Gadījumi, kad nevar
Likuma “Par pašvaldībām” 78. panta otrajā daļā ir atrunāti gadījumi, kad pašvaldības nevar izmantot pirmpirkuma tiesības. Pašvaldībai nav pirmpirkuma tiesības uz:
1) nekustamo īpašumu, ko iegūst valsts;
2) nekustamo īpašumu, ko iegūst ārvalstis savu diplomātisko vai konsulāro iestāžu vajadzībām;
3) valsts un pašvaldību privatizējamiem objektiem;
4) ražošanas objektiem ar visiem to piederumiem (piemēram, rūpnīcām, darbnīcām, fabrikām, autoservisiem, automazgātavām, veļas mazgātavām, gateriem, katlumājām un koģenerācijas stacijām, slēgto transformatoru apakšstaciju ēkām, sūkņu un kompresoru stacijām, attīrīšanas, filtrēšanas un nostādināšanas staciju ēkām u.c. ēkām, kas tiek izmantotas rūpnieciskai ražošanai);
5) nekustamo īpašumu, kas pāriet no vienas personas otrai bez atlīdzības vai maiņas ceļā (piemēram, noslēdzot dāvinājuma, uztura vai maiņas līgumus);
6) nekustamo īpašumu, no kura atsavina domājamo daļu un kurš paliek pārdevēja un pircēja kopīpašumā;
7) nekustamo īpašumu, kurš tiek pārdots labprātīgā vai piespiedu izsolē;
8) nekustamo īpašumu, attiecībā uz kuru trešajām personām ir pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības, kas dibinātas uz likuma, līguma vai testamenta (piemēram, gadījumos, ja pirmpirkuma tiesības ir nekustamā īpašuma kopīpašniekiem, ēkas vai zemes īpašniekam gadījumā, ja ēka un zeme pieder dažādām personām, vai pirmpirkuma tiesības pielīgtas ar pirkuma, nomas līgumu u.c. gadījumos);
9) dzīvokļa īpašumu, arī dzīvokli, kas iegūts īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai.
Zeme vienam, ēkas otram
G. Rubīna atzīst – atsevišķi no iepriekš apskatītām pašvaldībām prioritāri piešķirtām pirmpirkuma tiesībām ir jānodala gadījumi, kad zeme pieder vienam īpašniekam, bet uz tās esošās ēkas citam. Šos gadījumus regulē likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 14. panta otrā daļa.
“Tā paredz – ja ēkas ir patstāvīgs īpašuma objekts, tā pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības ir zemes īpašniekam. Tādas pašas pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības ir ēku īpašniekam, ja atsavina zemes gabalu. Ja īpašnieks (fiziska vai juridiska persona) nolēmis pārdot ēkas, kas reģistrētas kā atsevišķs īpašums, tad pirmpirkuma tiesības ir zemes īpašniekam (tā var būt arī pašvaldība, ja tai pieder zeme zem ēkām), un otrādi — pārdodot zemi, pirmpirkuma tiesības ir ēku īpašniekam (tā arī var būt pašvaldība, ja tai pieder ēkas). Pirmpirkuma tiesības jāpiedāvā izmantot, nosūtot vai nododot attiecīgu piedāvājumu un tam pievienojot pirkuma līguma norakstu,” saka G. Rubīna.
Piemēram, gadījumā, ja pašvaldība ir zemes īpašnieks un tiek pārdota uz pašvaldībai piederoša zemes gabala esoša ēka, kura ir patstāvīgs īpašuma objekts, pašvaldībai ir pirmpirkuma tiesības, nevis pamatojoties uz likumu “Par pašvaldībām”, bet pamatojoties uz likumu “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību”.
Tiesības bijušajiem īpašniekiem
“Pirmpirkuma tiesības ir minētas arī likuma ”Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 17. pantā un likuma “Par zemes privatizāciju lauku apvidos” 10. pantā, kuri nosaka, ka bijušajiem zemes īpašniekiem vai viņu mantiniekiem (ja viņi nav saņēmuši savas zemes vietā līdzvērtīgu zemes gabalu vai kompensāciju) ir pirmpirkuma tiesības iegūt savā īpašumā ēkas, būves un augļu dārzu (kokus), kuri atrodas uz šīs zemes. Tādas pašas pirmpirkuma tiesības ir ēku, būvju un augļu dārza (koku) īpašniekiem, ja pārdod zemes gabalu. Ja minētās personas nav varējušas izmantot pirmpirkuma tiesības pārdevēja vainas dēļ, tām ir izpirkuma tiesības. Ja ēku, būvju un augļu dārza (koku) īpašnieks šīs pirmpirkuma tiesības neizmanto, šādas tiesības ir pašvaldībai,” stāsta G. Rubīna.
Var atstumt ieguvēju
Zemes un ēku īpašuma dalītas piederības gadījumos likumos noteikto pirmpirkuma tiesību izmantošanā piemērojams vispārējais Civillikumā noteiktais regulējums. Tas nozīmē, ka pirmpirkuma tiesības jāizmanto divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma noraksta saņemšanas, bet, ja pirmpirkuma tiesības nav piedāvāts izmantot, pirmpirkuma tiesīgai personai rodas izpirkuma tiesības. “Nekustamā īpašuma pircējs var nostiprināt savas īpašuma tiesības zemesgrāmatā, arī nepiedāvājot un nesaņemot zemes vai ēku īpašnieka atteikumu no pirmpirkuma tiesībām, tikai šajā gadījumā pircējam ir jārēķinās ar to, ka pirmpirkuma tiesīgā persona varēs gada laikā izmantot savas izpirkuma tiesības, ja to vēlēsies,” saka G. Rubīna.
Notāre skaidro – izpirkuma tiesības ir tiesības iegūt cita atsavinātu nekustamu īpašumu, atstumjot ieguvēju sakarā ar priekšrocību pret viņu un iestājoties viņa tiesībās. “Izpirkuma tiesības var izmantot viena gada laikā, skaitot no tās dienas, kad nekustamais īpašums ierakstīts zemesgrāmatā uz ieguvēja vārda. Atšķirībā no likuma “Par pašvaldībām” 78. panta otrās daļas 6. punktā noteiktā ierobežojuma pašvaldībām prioritāri piešķirtajām pirmpirkuma tiesībām šīs pirmpirkuma tiesības un izpirkuma tiesības attiecas arī uz gadījumiem, ja īpašuma pārdošana notiek pa daļām,” saka G. Rubīna.
Kopīpašnieka tiesības
Vēl bez jau izklāstītā pirmpirkuma tiesību normatīvā regulējuma pirmpirkuma tiesības Civillikumā ir paredzētas arī īpašuma kopīpašniekam, ja kāds cits kopīpašnieks atsavina savu domājamo daļu personai, kura nav kopīpašnieks, vai pirmpirkuma tiesības var būt pielīgtas ar līgumu. “Arī šajos gadījumos pašvaldībai var būt pirmpirkuma tiesības, ja tā ir īpašuma kopīpašnieks vai līguma puse. Šo pirmpirkuma tiesību izmantošanā arī piemēro vispārējo Civillikuma 1073. pantā un 2060. – 2063. pantā noteikto regulējumu,” saka notāre.
