Kā izpirkt zemi zem daudzdzīvokļu mājas?

“ Dzīvoju daudzdzīvokļu mājā, kur zeme zem tās nepieder mums, dzīvokļu īpašniekiem. Esmu dzirdējusi, ka ir pieņemti atviegloti noteikumi, kas ļauj dzīvokļu īpašniekiem iegūt šo zemi savā īpašumā. Vai Alūksnē ir kāda daudzdzīvokļu māja, kas jau iegādājusies zemi zem mājas?” jautā laikraksta lasītāja, kura vēlas uzsākt šo procesu un iegādāties zemi zem mājas, kur dzīvo. Kopš 2023. gada spēkā ir likums, kas ļauj dzīvokļu īpašniekiem vienpusēji izpirkt zemi zem daudzdzīvokļu mājas par tās kadastrālo vērtību, nevis vienojoties ar zemes īpašnieku, kā tas bija agrāk. Skaidrojam, kāda ir situācija Alūksnes novadā, lai palīdzētu iedzīvotājiem izprast šo iespēju un soļus, kas jāveic, lai iegādātos zemi.

Lai varētu izpirkt zemi zem mājas, par to vispirms dzīvokļu īpašniekiem jāvienojas. Lēmums par atsavināšanas tiesību izmantošanas uzsākšanu un pilnvarojuma došanu ir pieņemts, ja vairāk nekā puse dzīvokļu īpašnieku no visiem mājā esošajiem dzīvokļiem ir par to nobalsojuši. Savukārt par attiecīgajai ēkai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu jālemj pašvaldībai. Funkcionāli nepieciešamais zemesgabals daudzdzīvokļu mājai ir tas, kas nodrošina ne tikai ēkas izvietošanu, bet arī visu nepieciešamo infrastruktūru, kas nepieciešama tās iedzīvotāju dzīves kvalitātei un ērtībām – piebraucamie ceļi, autotransporta stāvvietas, zaļā zona un apstādījumi. Izpirkt daudzdzīvokļu mājai piesaistīto zemi var par kadastrālo vērtību.

Interese ir un iespēju izmanto

SIA “Alūksnes nami” valdes loceklis Raivis Bisenieks laikrakstam norāda, ka interese par zemes izpirkšanu zem daudzdzīvokļu mājām ir. “Nevaru teikt, ka tā ir ļoti liela, bet ir. Iedzīvotāji ir informēti par šādu iespēju. Viena sabiedrības pārvaldāmā māja šo procesu jau gandrīz pabeigusi, atlikusi tikai zemes pārmērīšana un ierakstīšana zemesgrāmatā. Vēl divas mājas šobrīd ir procesā,” skaidro R. Bisenieks. Viens no sarežģījumiem ir tas, ka zeme zem mājas bieži nepieder tikai vienam īpašniekam, – tā var būt gan pašvaldības, gan privātpersonas īpašumā. “Šādos gadījumos noteikt funkcionāli nepieciešamo zemes platību kļūst sarežģītāk, jo varētu būt situācija, kad kāds no zemes īpašniekiem nav apmierināts ar zemes sadalījumu, līdz ar to saskaņošanas process var ieilgt,” skaidro R. Bisenieks. Vidēji šis process ilgst no viena līdz diviem gadiem pēc tam, kad iedzīvotāji lēmumu par zemes iegādi ir pieņēmuši balsojumā.

Runājot par finansiālo pusi, R. Bisenieks norāda, ka mājām, kuras izrādījušas interesi par zemes iegādi, ir izveidoti uzkrājumi. “Konkrētas summas nevaru nosaukt, taču tās nav milzīgas – īpašniekam jāpārdod par kadastrālo vērtību. Ja mājai ir sakrāta nauda, tad izpirkt zemi ir reāli izdarāms. Tie nav desmitiem tūkstošu eiro,” uzsver viņš. R. Bisenieks norāda, ka zemes iegāde sniedz zināmas priekšrocības. “Turpmāk nav jāmaksā zemes noma, dzīvokļu īpašnieki var piedalīties projektos, labiekārtot teritoriju bez zemes īpašnieka saskaņojuma. Ja zeme nepieder pašiem, pastāv risks, ka zemes īpašnieks tam var nepiekrist,” norāda R. Bisenieks.

Finansiāls izaicinājums

“Alūksnes nami” nekustamo īpašumu speciāliste Ilze Kalniņa norāda, ka, lai gan process var šķist sarežģīts, dzīvokļu īpašniekiem faktiski jāpieņem tikai divi lēmumi – pirmais par procesa uzsākšanu, otrais par zemes izpirkšanu. Svarīga būtu dzīvokļu īpašnieku iesaiste funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanā. Pārējās darbības iedzīvotājiem pašiem nav jāveic, tās izdarīs attiecīgi mājas pārvaldnieks, pašvaldība, Valsts zemes dienests, zvērināts tiesu izpildītājs. I. Kalniņa uzsver, ka piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma mērķis ir radīt iespēju iedzīvotājiem izbeigt to un iegūt dzīvojamajai mājai nepieciešamo privātpersonas zemi savā īpašumā. “Vai šis ir labs vai ne tik labs risinājums – vienas atbildes nav. Piespiedu dalītā īpašuma stāvoklis attiecībā uz privatizētajām daudzdzīvokļu mājām un zemi zem tām bija ieildzis. Iespējams, ja process būtu uzsākts agrāk, piemēram, jau zemes īpašumtiesību atgūšanas laikā vērtējot piespiedu dalītā īpašuma faktu, tas būtu bijis efektīvāks. Iespējams arī, ka zemes īpašnieku intereses, atsavinot zemi par kadastrālo vērtību, pilnībā nav ņemtas vērā. Taču šobrīd ir jāstrādā ar likumu, kāds ir spēkā,” norāda viņa.

I. Kalniņa norāda, ka situācijas šobrīd ir dažādas, – ir dzīvokļu īpašnieki, kuri vienkārši izzina iespējas un vēl nav veikuši nekādas darbības, bet ir arī tādi, kuri jau pieņēmuši lēmumu uzsākt zemes izpirkšanas procesu. “Mājai bieži vien ir citas būtiskākas problēmas, un, ja būtu pieejami papildu līdzekļi, vispirms būtu jāveic svarīgākie remontdarbi vai jānovērš kādas neatliekamas problēmas. Par zemes izpirkšanu iedzīvotāji sāk domāt tikai tad, kad saprot, ka to var atļauties, – mājai ir pietiekams uzkrājums un nav citu steidzamāku darbu. Ne visām mājām tas ir finansiāli pa spēkam. Labākais variants ir zemes izpirkšanas izmaksas segt no dzīvojamās mājas uzkrājuma, par ko dzīvokļu īpašnieki tiek informēti un to arī atbalsta. Likums paredz – ja kaut viens dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nesamaksā savu daļu par zemi, process tiek izbeigts un tas jāsāk no jauna,” skaidro I. Kalniņa.

Process ir uzsākts

Helēnas ielā 62, Alūksnē ir viena no daudzdzīvokļu mājām, kas uzsākusi zemes izpirkšanas procesu. Kā skaidro mājas vecākā Gaida Zujeva, zemes tiesību sakārtošana ir noslēguma posmā, un šobrīd tiek veikta zemes kadastrālā uzmērīšana, kas var ilgt no trim līdz deviņiem mēnešiem. Saskaņā ar normatīvajiem aktiem piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas procesā ir iesaistīta zvērināta tiesu izpildītāja, kas uzsākusi lietu, pamatojoties uz mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotas personas vai vismaz viena dzīvokļa īpašnieka pieteikumu, kas saskaņots balsojumā. Lietas izdevumus un zvērināta tiesu izpildītāja atlīdzību sedz valsts budžets.

Zvērināta tiesu izpildītāja veic likumā noteiktās funkcijas gan pēc lietas uzsākšanas (informācijas pārbaude, paziņojumu nosūtīšana u. c.), gan arī pieņemot lēmumu par atsavināšanas tiesības izmantošanu. Tāpat zvērinātajai tiesu izpildītājai ir jāiemaksā depozīta kontā zemes atsavināšanas cena, kas šajā gadījumā tiek noteikta, pamatojoties uz Valsts zemes dienesta paziņojumu par atsavināmo zemi un tās cenu, kā arī tiesu izpildītāja paziņojumu par pieņemto lēmumu par atsavināšanas tiesību izmantošanu. “Šā gada janvārī, izmantojot mājas uzkrājuma līdzekļus, SIA “Alūksnes nami” veica pilnu aprēķinātās zemes izpirkšanas apmaksu zvērinātas tiesu izpildītājas depozīta kontā. Saskaņā ar likumu pēc tam, kad daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku tiesības uz atsavināmo zemi tiks nostiprinātas zemesgrāmatā, zvērinātai tiesu izpildītājai būs jāizmaksā atsavināšanas cena bijušajam zemes īpašniekam, neradot liekas kavēšanās,” skaidro G. Zujeva.

Izdevās panākt sapratni

G. Zujeva stāsta, ka zeme, uz kuras atrodas dzīvojamā ēka, un tai apkārt esošā zeme ir vairāku īpašnieku īpašums. “Tomēr, pateicoties ilgstošai un veiksmīgai sadarbībai ar kaimiņiem, vairāku gadu laikā izdevās panākt kopēju sapratni un vienoties par risinājumu. Īpaši jānovērtē SIA “Alūksnes nami” kā apsaimniekotāja, Alūksnes novada pašvaldības un tās Zemes lietu komisijas ieinteresētība un atbalsts šajā procesā. Jo īpaši svarīga bija dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala platības pārskatīšana, kā arī mūsu izstrādātā zemes projekta skice, kas tika balstīta uz zemes robežu plāna un iekļāva mājas iedzīvotāju ierosinājumus attiecībā uz nepieciešamajiem pārskatījumiem,” saka G. Zujeva.

Panākt vienošanos nav viegli

“Iesniedzot pieteikumu novada pašvaldībai, pārskatīt daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabala izmantošanas teritoriju, paskaidrojam tā nepieciešamību, pamatojot to, ka mājas iedzīvotājiem tiek nodrošinātas piekļūšanas iespējas īpašumam, pārvietošanās un izkļūšanas iespējas no tā. Turklāt, veicot kopējā iekšpagalma zemes piederības sakārtošanas pasākumus, iedzīvotājiem tiek nodrošināta svarīga izeja no iekšpagalma uz galveno, mājai pieguļošo pilsētas ielu – Helēnas ielu. Veicamo pasākumu rezultātā tiek sakārtota iekšpagalma teritorija, iedzīvotājiem tiek nodrošināta mājas kopējo komunikāciju saglabāšana, autotransporta novietošana, atpūtas –
zaļās teritorijas zonas sakopšana, pagalma teritorijas labiekārtošana, (perspektīvā izstrādājot nepieciešamo, pilnīgu iekšpagalma cietā seguma, tam pieguļošās zaļās zonas atjaunošanas tehnisko dokumentāciju), turklāt, svarīgi, nepieciešamības gadījumā tiek nodrošinātas iespējas operatīvo un apkalpojošo dienestu autotransporta piekļūšanai ēkai,” stāsta G. Zujeva un norāda – lai izvērtētu jautājumu par mājai funkcionāli nepieciešamās zemesgabala teritorijas nepieciešamību, novada pašvaldības Zemes lietu komisijas pārstāvji apmeklēja šo teritoriju, veicot klātienes apskati un pieņemot attiecīgu nolēmumu.

Rūpējušies ilgtermiņā

1974. gadā celtā māja ir pietiekami labā stāvoklī, un tas lielā mērā ir pateicoties tam, ka paši iedzīvotāji par to rūpējušies. “Pirmo kredītu 30 000 latu apmērā mājai paņēmām 2006. gadā, lai nomainītu logus koplietošanas telpās, durvis un sakārtotu – remontētu jumtu, veiktu kosmētisko remontu mājas koplietošanas telpās. 2023. gadā māju renovēja, uz ko gājām piecus gadus, divreiz veicām energoauditu, tas ir ēkas tehniskās apsekošanas atzinums, kas sniedz iespēju saņemt informāciju par siltuma zuduma vietām, ēkas siltināšanai veicamajiem pasākumiem -priekšlikumiem, kā arī energoefektivitātes rādītāju prognozi pēc siltināšanas pasākumu īstenošanas.

Panākt vienošanos iedzīvotāju starpā nebija viegli, bet rezultātā šobrīd kopumā esam apmierināti ar siltināšanu – māja ir silta, dzīvokļos temperatūra ir vienmērīga. Katrā dzīvoklī arī jānoregulē radiators tā, lai istabas temperatūra būtu patīkama. Brīžos, kad dzīvoklī neviena nav, radiatora siltumu nedaudz samazina, lai telpa ir vēsāka. Samazinot telpās temperatūru pat par 1 %, samazinājums ietaupa 4 līdz 5 % siltumenerģijas. Rezultātā šīs visas nianses garantē mazāku rēķinu par siltumu. Rēķini samazinājušies, iespējas ietaupīt vismaz par aptuveni 30 % enerģijas, ņemot arī vērā apkures tarifus,” saka G. Zujeva. Papildus tam, renovācijas darbi ne tikai uzlabo ēkas energoefektivitāti, bet arī dzīvojamā māja iegūst vizuāli pievilcīgu un mūsdienīgu izskatu, uzlabojas mikroklimats telpās. Pagarinās dzīvojamās mājas ekspluatācijas laiks, kā arī palielinās īpašuma tirgus vērtība, saka G. Zujeva.

Process nav viegls

G. Zujeva atzīst, ka zemes izpirkšanas un mājas iedzīvotāju savstarpējās vienošanās process nav bijis viegls, sasaucot vairākās sapulces, un, lai nodrošinātu pasākuma virzību, iedzīvotāju aktivitāti, tika veiktas dzīvokļu īpašnieku viedokļu aptaujas. Tas dzīvokļu īpašniekiem ir būtiski svarīgi, lai savlaicīgi izmantotu tiesības, kuras paredz Likums, kas ir spēkā ar 2023. gada 1. janvāri un ļauj dzīvokļu īpašniekiem izpirkt mājai funkcionāli nepieciešamo zemi. Viņa rosina būt aktīviem un tomēr iegādāties zemi zem mājas un ap to, ja vien tas ir iespējams. “Jā, tas nebūs viegli, bet ir jādara. Vien jābūt vienotiem pašiem mājas iedzīvotājiem. Novēlu neatlaidību, veiksmi un izdošanos,” saka viņa.

Saimnieko paši

Labs piemērs ir 18 dzīvokļu māja Alūksnē, Pilsētas bulvārī 6a, kuras iedzīvotāji zemi zem ēkas ieguva īpašumā vieni no pirmajiem Alūksnē – 2022. gadā, kad vēl nebija stājušies spēkā atvieglotie noteikumi. Mājas iedzīvotāja un kādreizējā mājas pārvaldniece Jautra Poļaka stāsta, ka viņi vienmēr paši ir rūpējušies par mājas saimnieciskajiem jautājumiem un nekad nav bijuši “Alūksnes namu” pārvaldībā. Iedzīvotāji ne tikai kopīgi uztur ēku, bet arī rūpējas par apkārtējo teritoriju. “Ja jau darām paši, tad darām līdz galam, tāpēc nolēmām iegūt arī zemi savā īpašumā,” sarunu iesāk J. Poļaka. “Zinājām, ka zeme zem mājas pieder pašvaldībai, tāpēc vispirms vērsāmies pašvaldībā, kur mūsu iecere guva atbalstu. Pieaicinājām mērnieku, kurš pārbaudīja robežas, un pēc tam atkārtoti vērsāmies pašvaldībā, kas piekrita zemi nodot mums bez maksas. Pārņemšanas izmaksas nebija lielas, katrs samaksājām vien par Zemesgrāmatu apmēram 50 eiro. Viss process noritēja raiti un bez sarežģījumiem,” saka J. Poļaka.

Iepriekš iedzīvotāji pašvaldībai maksāja zemes nomas maksu aptuveni 120 eiro gadā par visu māju. Tagad katrs dzīvoklis gadā maksā vien 3,69 eiro. “Tas ir ievērojami mazāk nekā iepriekš, un mēs noteikti esam ieguvēji,” saka J. Poļaka. Viņa ir pārliecināta – zemei zem mājas ir jāpieder pašiem iedzīvotājiem, lai viņi varētu brīvi saimniekot un pieņemt lēmumus par savu īpašumu. Viņa iedrošina visus, kuri vēl šaubās, spert šo soli un sākt risināt jautājumus jau tagad. “Zinu, ka Alūksnē ir daudzdzīvokļu mājas, kur zeme zem ēkas pieder pat trim īpašniekiem, un šādos gadījumos zemes pārņemšana var būt sarežģītāka. Tāpat esmu dzirdējusi, ka ne vienmēr šis process norit viegli – iedzīvotājiem ir vēlme, bet process iestrēgst,” teic alūksniete.

Ierīkota konkrēta autostāvvieta

Pilsētas bulvārī 6a ir viena no retajām mājām, kur veiksmīgi atrisināts mūždien aktuālais jautājums par automašīnu stāvvietām. Katram dzīvoklim ir sava konkrēta stāvvieta, kas nozīmē, ka automašīnas netiek novietotas haotiski, bet gan noteiktās vietās. Ziemā katrs pats var izvēlēties – tīrīt sniegu no savas stāvvietas vai netīrīt. Turklāt, ja dzīvoklis tiek pārdots vai mantots, arī stāvvieta paliek piesaistīta konkrētajam dzīvoklim. “Mājā ir 18 dzīvokļi, un visiem vietas pietiek, ir pat vietas viesu automašīnām. Māja celta 1992. gadā un siltināšana nav nepieciešama, jo ēkā ir silts un problēmu nav. Vai tas ir veiksmes stāsts? Ir jādara. Neviens no malas nenāks un nedarīs, viss ir atkarīgs no mums pašiem. Protams, ir jābūt kādam aktīvam iedzīvotājam, kurš uzņemas iniciatīvu un iesaista arī citus. Mājas iedzīvotājiem jābūt ieinteresētiem,” saka J. Poļaka.

Kas ir piespiedu dalītais īpašums?
Dalītajā īpašumā ēkas uz zemes pieder vienai personai, bet zeme pieder citai. Savukārt dalītais īpašums piespiedu kārtā radies, kad īpašuma tiesības uz zemi atjaunoja bijušie īpašnieki jeb mantinieki, savukārt būves uz zemes privatizēja citi cilvēki.

Saskaņā ar Valsts zemes dienesta rīcībā esošo informāciju līdz 2025. gada 13. februārim par dalītā īpašuma izbeigšanu lēmušas 360 daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, 31 pašvaldībai iesniedzot Valsts zemes dienestā pieteikumus atsavināmās zemes noteikšanai un atsavināšanas cenas aprēķināšanai, tai skaitā: 2023. gadā – 91 daudzdzīvokļu dzīvojamā māja (17 pašvaldību teritorijās); 2024. gadā – 269 daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas (30 pašvaldību teritorijās).

Līdz 2025. gada 13. februārim – 81 daudzdzīvokļu dzīvojamā māja (14 pašvaldību teritorijās).

Dalītais īpašums pilnībā izbeigts 30 daudzdzīvokļu mājām jeb 544 dzīvokļu īpašumiem: 2023. gadā – 1 māja (2 dzīvokļi), 2024. gadā – 20 mājas (356 dzīvokļi). Līdz 2025. gada 13. februārim – 9 mājas (186 dzīvokļi).

Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas datiem Alūksnes novadā ir 49 daudzdzīvokļu mājas (no tām 40 – Alūksnes pilsētā), kas pilnībā vai daļēji atrodas uz citai privātpersonai piederošas zemes. Apmēram 30 īpašumi atrodas uz pašvaldībai piederošas zemes . Līdz 2025. gada 13. februārim piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas process uzsākts septiņām daudzdzīvokļu mājām, un Valsts zemes dienests atbilstoši Alūksnes novada pašvaldības iesniegtajiem dokumentiem ir noteicis un Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrējis atsavināmo zemi, aprēķinājis tās atsavināšanas cenu un nosūtījis paziņojumu ar atsavināšanas cenu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašniekiem un zemes īpašniekiem. Valsts zemes dienests laikā no 2024. gada 5. novembra līdz 2025. gada 17. janvārim ir saņēmis informāciju no zvērināta tiesu izpildītāja par atsavināšanas tiesību izmantošanu (zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā ir iemaksāta visa paziņojumā norādītā atsavināšanas cena) divām daudzdzīvokļu mājām.

Vienai no tām (Alūksnē, Helēnas iela 54, 18 dzīvokļu īpašumi) ir izbeigts dalītā īpašuma tiesiskais stāvoklis (īpašuma tiesības uz atsavināto zemi nostiprinātas Zemesgrāmatā, iekļaujot to dzīvokļu īpašumu sastāvā) 2025. gada 21. janvārī.

Otrai mājai (Alūksnē, Helēnas iela 62, 57 dzīvokļu īpašumi) Valsts zemes dienests uzsācis organizēt atsavināmās zemes uzmērīšanu, jo atsavināmā zeme noteikta kā daļa no zemes īpašniekam piederošās zemes, plānojot tās pabeigšanu 5 – 6 mēnešu laikā, tas ir, ne vēlāk kā līdz šī gada jūlija vidum.